第一章、房地产投资及其风险（习题）
一、单项选择题
1、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（ ）。
A、投机
B、储蓄
C、投资
D、信托
2、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按照（ ）对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
A、投资的经济用途
B、投资对象存在形式的不同
C、投资人能否直接控制其投资资金
D、投资期限或投资回收期长短
3、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不同，可以分为（ ）。
A、金融投资和实物投资
B、短期投资和长期投资
C、直接投资和间接投资
D、生产性投资和非生产性投资
4、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（ ）的不同进行划分的。
A、物业用途类型
B、投资对象存在形式
C、房地产投资主体
D、房地产业经济活动类型
5、下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。
A、在建工程
B、车站
C、购物中心
D、科技产业园区
6、某城市对某高速公路的投资行为属于下列（ ）投资类型。
A、居住物业投资
B、商用物业投资
C、工业物业投资
D、特殊物业投资
7、下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（ ）。
A、区位选择异常重要
B、适用于短期投资
C、变现性好
D、不易产生资本价值风险
8、关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。
A、区位选择异常重要
B、不易产生资本价值风险
C、存在效益外溢
D、易受政策影响
9、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）的特性。
A、区位选择异常重要
B、易产生资本价值风险
C、需要适时的更新改造投资
D、存在效益外溢和转移
10、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（ ）。
A、用途广泛性
B、异质性
C、弱流动性
D、长寿命性
11、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于（ ）。
A、生产性投资
B、土地开发投资
C、公益投资
D、商品房建设投资
12、房地产投资中，（ ）的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。
A、房地产开发投资
B、房地产置业投资
C、房地产间接投资
D、投资房地产投资信托基金
13、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（ ）。
A、收益相对不稳定
B、收入现金流的主要部分分配给了股东
C、分为权益型和抵押型两种形式
D、投资流动性差
14、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A、销售收入
B、租金收入
C、转让收入
D、利息收入
15、房地产投资的（ ）优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A、提高投资者资信等级
B、相对较高的收益水平
C、易于获得金融机构的支持
D、能抵消通货膨胀的影响
16、实际收益较预期收益增加的部分通常称为（ ）。
A、风险收益
B、风险损失
C、风险报酬
D、最大期望收益
17、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（ ）。
A、收益现金流风险
B、未来运营费用风险
C、汇率风险
D、时间风险
18、下列选项中不属于系统风险的是（ ）。
A、通货膨胀风险
B、市场供求风险
C、变现风险
D、决策风险
19、下列房地产投资的风险中，属于投资的系统风险的是（ ）。
A、资本价值风险
B、变现风险
C、机会成本风险
D、持有期风险
20、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是（ ）。
A、周期风险
B、利率风险
C、变现风险
D、通货膨胀风险
21、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A、政治风险
B、变现风险
C、机会成本风险
D、市场供求风险
22、不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（ ）。
A、资本化率的变化
B、物业毁损造成的损失
C、未来租金水平
D、未来房地产市场销售价格
23、物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（ ）。
A、收益现金流风险
B、未来运营费用风险
C、资本价值风险
D、时间风险
24、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A、政策风险
B、机会成本风险
C、未来运营费用风险
D、收益风险
25、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这反映了房地产投资面临（ ）。
A、收益现金流风险
B、未来经营费用风险
C、资本价值风险
D、比较风险
26、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（ ）。
A、收益现金流风险
B、市场供求风险
C、通货膨胀风险
D、利率变动风险
27、资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（ ）。
A、利率风险
B、收益现金流风险
C、未来运营费用风险
D、资本价值风险
28、房地产开发投资一般属于（ ）房地产投资。
A、收益型
B、收益加增值型
C、机会型
D、博弈型
29、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（ ）的考虑结果。
A、风险投资
B、投资组合
C、风险转移
D、占领世界投资市场
30、单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（ ）。
A、正的协方差
B、负的协方差
C、标准协方差
D、绝对协方差
31、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。
A、4.42%
B、8.11%
C、8.13%
D、9.54%
32、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。
A、12.45%
B、10.26%
C、11.98%
D、9.68%
33、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均收益率为20％，则房地产业的系统性市场风险相关系数是（ ）。
A、0.25
B、0.50
C、1.5
D、2.00
34、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。
A、10.38%
B、11.07%
C、12.45%
D、13.62%
35、某投资市场的平均收益率为20％，无风险资产的收益率为8％，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.3，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（ ）。
A、10.0%
B、11.6%
C、12.0%
D、13.2%
二、多项选择题
1、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的主要分类包括（ ）。
A、短期投资和长期投资
B、实物投资和金融投资
C、商品房投资和土地开发投资
D、直接投资和间接投资
E、固定资产投资与流动资产投资
2、按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。
A、居住物业
B、商用物业
C、工业物业
D、出租物业
E、仓储物业
3、按照物业类型划分，房地产投资分为（ ）。
A、酒店与休闲娱乐设施投资
B、房地产开发投资
C、政府投资
D、商用物业投资
E、特殊物业投资
4、房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。
A、需要适时的更新改造投资
B、易受政策影响
C、依赖专业管理
D、适于短期投资
E、变现性差
5、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。
A、置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B、置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C、置业投资对象可以是市场上存量房地产
D、置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E、置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
6、房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有（ ）。
A、购买物业用于出租经营
B、购买住房抵押支持证券
C、购买房地产企业债券
D、投资房地产企业股票
E、购买土地进行开发
7、按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（ ）。
A、权益型
B、综合型
C、增长型
D、抵押型
E、混合型
8、关于房地产投资优点的说法中，正确的有（ ）。
A、能抵消通货膨胀的影响
B、相对较高的收益水平
C、提高投资者的资信等级
D、投资回收期较短
E、投资数额较小
9、下列关于房地产投资利弊的表述中，正确的有（ ）。
A、房地产投资具有相对较高的收益水平
B、房地产投资回收期较长
C、房地产投资无法抵消通货膨胀的影响
D、房地产投资易于获得金融机构的支持
E、房地产投资需要专门的知识和经验
10、如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（ ）。
A、小中取大法
B、大中取小法
C、大中取大法
D、小中取小法
E、最小最大后悔值法
11、下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（ ）。
A、洪水、地震等灾害不用单独投保
B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损
C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险
D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
E、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到
12、利率调升对房地产投资产生的影响有（ ）。
A、导致房地产实际价值折损
B、增加收益现金流
C、加大投资者融资成本
D、增加市场供给
E、抑制市场投资需求
13、下列系统风险属于政治风险的有（ ）。
A、战争风险
B、经济制裁风险
C、土地供给政策风险
D、环境保护政策风险
E、金融政策风险
14、不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（ ）。
A、开发建设成本
B、资本化率的变化
C、房屋空置率的变化
D、物业转售收入
E、房屋空置率的变化
15、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（ ）。
A、金融投资型
B、收益型
C、实物投资型
D、机会型
E、收益加增值型
16、大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其（ ）的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
A、地区分布
B、时间分布
C、项目规模分布
D、项目类型分布
E、物业类型分布
三、判断题
1、市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。（ ）
2、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（ ）
3、商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（ ）
4、特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。 （ ）
5、对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（ ）
6、房地产投资具有收益、保值和增值的特性，但是不具备消费的特性。（ ）
7、房地产置业投资的目的一般有两个：一是自用；二是出租，获取较为稳定的经常性收入。（ ）
8、房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（ ）
9、房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。（ ）
10、房地产投资变现性强。（ ）
11、一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（ ）
12、以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越小。（ ）
13、整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（ ）
14、对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（ ）
15、房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（ ）
16、资本价值即使在收益和运营费用都不发生变化的情况下，也会随着收益率的变化而变化。（ ）
17、投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（ ）
18、某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ）
19、在房地产投资中，风险最大的是居住用房，这也是大多数房地产市场的一个现象。（ ）
答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。参加教材P1。
【答疑编号10795773,点击提问】
2、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是投资概述。按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。参见教材P2。
【答疑编号10795774,点击提问】
3、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是投资概述。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。参见教材P2。
【答疑编号10795776,点击提问】
4、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参见教材P4。
【答疑编号10795810,点击提问】
5、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。物殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可得房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。参见教材P6。
【答疑编号10795808,点击提问】
6、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。参见教材P6。
【答疑编号10830259,点击提问】
7、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移。参见教材P7～9。
【答疑编号10795807,点击提问】
8、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。选项B错误，房地产投资易产生资本价值风险。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移。参见教材P7。
【答疑编号10795801,点击提问】
9、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值；城市棚户区改造、城中村改造等大型城市更新项目的实施，也会使周边房地产的市场价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了较大成功。参见教材P9。
【答疑编号10795795,点击提问】
10、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。参见教材P8。
【答疑编号10795792,点击提问】
11、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产直接投资。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。参见教材P10。
【答疑编号10795812,点击提问】
12、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。参见教材P11。
【答疑编号10795816,点击提问】
13、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。参见教材P12。
【答疑编号10795825,点击提问】
14、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。
【答疑编号10795827,点击提问】
15、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资能抵消通货膨胀的影响，从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。参见教材P14。
【答疑编号10795838,点击提问】
16、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。参见教材P17。
【答疑编号10795846,点击提问】
17、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P18。
【答疑编号10830260,点击提问】
18、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P18～21。
【答疑编号10795860,点击提问】
19、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。参见教材P18。
【答疑编号10795872,点击提问】
20、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。参见教材P19。
【答疑编号10795867,点击提问】
21、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。参见教材P19。
【答疑编号10795858,点击提问】
22、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。参见教材P21。
【答疑编号10795883,点击提问】
23、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。参见教材P21。
【答疑编号10795884,点击提问】
24、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。参见教材P21。
【答疑编号10795876,点击提问】
25、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。参见教材P21。
【答疑编号10795878,点击提问】
26、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险。参见教材P21。
【答疑编号10795892,点击提问】
27、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。参见教材P22。
【答疑编号10795886,点击提问】
28、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。参见教材P23。
【答疑编号10795906,点击提问】
29、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中国内地的投资不能超过其全部投资的10%；以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。参见教材P24。
【答疑编号10795915,点击提问】
30、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。单一项目的投资风险很大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。参见教材P24。
【答疑编号10795922,点击提问】
31、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。预期收益率E（Rj）=2.28%+0.6×（12%-2.28%）=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。参见教材P25。
【答疑编号10795912,点击提问】
32、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。参见教材P26。
【答疑编号10795918,点击提问】
33、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。15％=10％+βj（20％-10％），可求出βj=0.50。参见教材P26。
【答疑编号10795927,点击提问】
34、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是资本资产定价模型。折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝9％＋0.23（15％－9％）＝10.38％。参见教材P27。
【答疑编号10795929,点击提问】
35、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是资本资产定价模型。R＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝8%＋0.3×（20%－8%）＝11.6%。参见教材P28。
【答疑编号10795935,点击提问】
二、多项选择题
1、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 本题考查的是投资概述。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：（1）短期投资和长期投资；（2）直接投资和间接投资；（3）金融投资和实物投资；（4）生产性投资和非生产性投资。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。参见教材P1～2。
【答疑编号10795777,点击提问】
2、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。参见教材P5。
【答疑编号10795798,点击提问】
3、
【正确答案】 ADE
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。参见教材P5。
【答疑编号10795788,点击提问】
4、
【正确答案】 ABCE
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。参见教材P7～9。
【答疑编号10795785,点击提问】
5、
【正确答案】 ACDE
【答案解析】 本题考查的是房地产直接投资。选项B错误，土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，土地开发投资属于房地产直接投资。参见教材P10～11。
【答疑编号10795817,点击提问】
6、
【正确答案】 BCD
【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。参见教材P11。
【答疑编号10795829,点击提问】
7、
【正确答案】 ADE
【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。参见教材P12。
【答疑编号10795833,点击提问】
8、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P13～15。
【答疑编号10795842,点击提问】
9、
【正确答案】 ABDE
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的利弊。选项C错误，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。参见教材P14。
【答疑编号10795839,点击提问】
10、
【正确答案】 ACE
【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P17。
【答疑编号10795897,点击提问】
11、
【正确答案】 BCD
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。参见教材P18。
【答疑编号10795857,点击提问】
12、
【正确答案】 ACE
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。
【答疑编号10795874,点击提问】
13、
【正确答案】 AB
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。选项CDE属于政策风险。参见教材P20。
【答疑编号10830320,点击提问】
14、
【正确答案】 BCDE
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。参见教材P21。
【答疑编号10795890,点击提问】
15、
【正确答案】 BDE
【答案解析】 本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。参见教材P22。
【答疑编号10795911,点击提问】
16、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布、以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。参见教材P24。
【答疑编号10830322,点击提问】
三、判断题
1、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是市场调查的步骤。市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。参见教材P107。
【答疑编号10795782,点击提问】
2、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。参见教材P4。
【答疑编号10795805,点击提问】
3、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。参见教材P5。
【答疑编号10795786,点击提问】
4、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是指物业空间内的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。
【答疑编号10795806,点击提问】
5、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。参见教材P8。
【答疑编号10795794,点击提问】
6、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性。参见教材P10。
【答疑编号10795800,点击提问】
7、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。参见教材P11。
【答疑编号10795818,点击提问】
8、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。参见教材P12。
【答疑编号10795836,点击提问】
9、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。参见教材P12。
【答疑编号10795830,点击提问】
10、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资变现性差。参见教材P15。
【答疑编号10795844,点击提问】
11、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。参见教材P16。
【答疑编号10795903,点击提问】
12、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。以固定资金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。参见教材P18。
【答疑编号10795864,点击提问】
13、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。从总体上来说，房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响要大得多。参见教材P19。
【答疑编号10795873,点击提问】
14、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。参见教材P21。
【答疑编号10795887,点击提问】
15、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险，时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。参见教材P22。
【答疑编号10795888,点击提问】
16、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。参见教材P22。
【答疑编号10795881,点击提问】
17、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大，而不仅仅是获得高额的投资收益。参见教材P23。
【答疑编号10795926,点击提问】
18、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是投资组合理论。系统性市场风险系数为1，预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同。参见教材P26。
【答疑编号10795920,点击提问】
19、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是资本资产定价模型。在房地产投资中，风险最大的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个现象，这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。参见教材P28。
【答疑编号10795932,点击提问】