第十章、物业资产管理（习题）
一、单项选择题
1、房地产资产管理职能中，以策略性管理为主的是（ ）。
A、物业管理和设施管理
B、物业管理和资产管理
C、资产管理和投资组合管理
D、设施管理和投资组合管理
2、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（ ）。
A、物业管理和设施管理
B、物业管理和资产管理
C、资产管理和投资组合管理
D、设施管理和投资组合管理
3、以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是（ ）。
A、定期进行资产的投资分析和运营状况分析
B、室内布局与空间规划
C、设计和调整房地产资产的资本结构
D、持有或出租分析
4、对于居住物业，（ ）是房地产资产管理的全部内容。
A、物业管理
B、设施管理
C、房地产组合投资管理
D、运营管理
5、房地产资产管理的主要工作不包括（ ）。
A、制定物业策略计划
B、监控物业运行绩效
C、客户报告与现金管理
D、协调物业服务企业与租户的关系
6、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（ ）。
A、承租人的承受能力
B、承租人愿意承担的费用
C、业主希望的投资回报率
D、同类型物业的市场供求关系
7、制定物业管理计划的基础是（ ）。
A、业主的目标
B、租户的目标
C、政府的目标
D、物业管理机构的目标
8、为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调（ ）来吸引租户。
A、所处的位置
B、周围景观
C、通达性
D、租金低廉
9、关于收取租金的说法中，正确的是（ ）。
A、租金收取办法要尽量考虑到业主的方便
B、制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失
C、租金收取办法中，惩罚比奖励更为有效
D、物业管理还提倡租户主动按时缴纳租金
10、保障租户人身和财产的安全，通常是（ ）的义务。
A、业主
B、租户
C、物业管理人员
D、政府的公共安全部门
11、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（ ）。
A、甲级写字楼
B、乙级写字楼
C、丙级写字楼
D、丁级写字楼
12、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（ ）因素。
A、交通方便性
B、声望或形象
C、位置
D、建筑形式
13、写字楼内，租用面积范围内的窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等，都会影响到室内空间的灵活使用，这主要是考虑了写字楼的（ ）因素。
A、租户类型
B、建筑设备设施
C、建筑形式
D、写字楼室内空间布置
14、在写字楼租户的选择时，一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的（ ）。
A、租户的商业声誉
B、物业管理者的管理水平
C、物业的结构和特点
D、业主的社会地位和管理水平
15、物业服务企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A、面积单元
B、面积单位
C、出租单位
D、出租单元
16、当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（ ）。
A、目标收益
B、贷款利息
C、运营费用
D、出租面积
17、在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（ ）。
A、物业出租经营成本
B、业主希望的投资回报率
C、通货膨胀率
D、物业本身的状况及其所处的位置
18、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
A、业主
B、承租人
C、物业服务企业
D、业主、承租人和物业服务企业共同
19、当所有的运营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式为（ ）。
A、毛租
B、净租
C、潜租
D、直租
20、在（ ）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
A、市级购物中心
B、地区购物商场
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
21、往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为（ ）。
A、市级购物商场
B、地区购物商场
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
22、建筑规模为5000平方米的商业物业属于（ ）。
A、市级购物中心
B、居住区商场
C、地区购物中心
D、特色商店
23、建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为（ ）。
A、市级购物中心
B、地区购物中心
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
24、停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（ ）之间。
A、4～5
B、5～6
C、4～6
D、5～8
25、商业经营失败的最大原因是低于预期的（ ）水平。
A、出租率
B、资本回报
C、营业收入
D、租户经营收入
26、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（ ）为基础计算的。
A、建筑面积
B、总出租面积
C、可出租面积
D、营业面积
27、在零售商业物业租约中，设置（ ）条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。
A、限制经营内容相似的租户
B、限制租户在一定地域范围内重复设店
C、关于每一独立承租单元的用途
D、其他条款
28、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。
A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失
B、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息
C、税后现金流=税前现金流-所得税
D、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息-大修基金
29、下列现金流计算的表达式中，错误的是（ ）。
A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流
B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流
C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值
D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值
30、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均租金损失率为4％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。
A、61.00
B、61.60
C、81.00
D、81.60
31、不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A、抵押贷款利息
B、公共设施维修费
C、房产税
D、物业保险费
32、写字楼2015年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2015年的净经营收入为（ ）万元。
A、330
B、450
C、650
D、700
33、收益性物业服务费用通常以（ ）为基础进行测算。
A、收益性物业经营收入
B、收益性物业管理费用
C、收益性物业运营费用
D、收益性物业的预算费用
二、多项选择题
1、物业管理通过（ ）的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A、人员
B、场所
C、流程
D、技术
E、政策
2、下列属于资产管理主要工作的有（ ）。
A、制定物业策略计划
B、监控物业运行绩效
C、监督物业购买、处置、资产管理
D、管理并评估物业管理公司
E、制定长期财务计划和年度计划
3、专业人员主要依照写字楼（ ）对其进行分类。
A、所处的位置
B、交通便利条件
C、自然或质量状况
D、设施完善程度
E、收益能力
4、人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（ ）。
A、物业所处位置
B、辐射区域的范围
C、建筑设备系统
D、建造年代
E、租户类型
5、选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（ ）。
A、商业信誉和财务状况
B、可出租面积或可使用面积
C、出租单元的面积规划和室内装修
D、所需面积大小
E、需要提供的物业管理服务
6、写字楼确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定基础租金，其可接受的最低租金水平是指能够抵偿（ ）的租金。
A、经营费用
B、抵押贷款还本付息
C、运营费用
D、空置损失
E、收租损失
7、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。
A、基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B、基础租金一般高于市场租金
C、基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D、基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E、基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
8、对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。
A、建筑规模
B、经营商品的特点
C、服务人口的收入水平
D、周围环境
E、商业辐射区域的范围
9、商业辐射区域分析的内容主要有（ ）。
A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向
10、零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A、核心区域
B、影响区域
C、主要区域
D、次要区域
E、边界区域
11、物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（ ）之和后，再加上其他收入的金额。
A、抵押贷款还本付息额
B、空置损失
C、收租损失
D、折旧
E、运营费用
12、下列各项中，与计算税前现金流有关的有（ ）。
A、所得税
B、完工期限
C、大修基金
D、净经营收入
E、抵押贷款还本付息
13、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（ ）。
A、租金收入
B、保证金
C、固定资产折旧
D、人工费
E、公共设施设备日常维修费
14、物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的有（ ）。
A、火险
B、全损险
C、财产毁损责任保险
D、员工医疗保险和失业保险
E、职工信用保险
15、在物业管理中经常用到的预算形式包括（ ）。
A、年度运营预算
B、资本流预算
C、资本支出预算
D、长期预算
E、资本收入预算
三、判断题
1、物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住和非入住的客户提供服务。（ ）
2、资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（ ）
3、写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。（ ）
4、物业管理人员的市场宣传，以强调租金低廉来吸引承租人是比较可取的。（ ）
5、对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可以根据实际情况自行作出决策。（ ）
6、及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和政府部门之间良好关系的关键。（ ）
7、进行写字楼物业管理的第一步，就是对写字楼进行市场定位。（ ）
8、一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（ ）
9、根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（ ）
10、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。（ ）
11、在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用。（ ）
12、在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。（ ）
13、同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。（ ）
14、一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。（ ）
15、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（ ）
16、目前物业服务企业取得物业服务收入，不需要缴纳增值税。（ ）
17、我国房地产税的征收全部是按租金征收的。（ ）
答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P336。
【答疑编号10797471,点击提问】
2、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P336。
【答疑编号10797474,点击提问】
3、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是设施管理。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。参见教材P337。
【答疑编号10797435,点击提问】
4、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是物业管理。对于居住物业，物业管理是房地产资产管理的全部内容。参见教材P337。
【答疑编号10830318,点击提问】
5、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。参见教材P338。
【答疑编号10797513,点击提问】
6、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。参见教材P339。
【答疑编号10797544,点击提问】
7、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。参见教材P339。
【答疑编号10797548,点击提问】
8、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。参见教材P341。
【答疑编号10797518,点击提问】
9、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是制定租金收取办法。选项A错误，租金收取办法要尽量考虑到租户的方便；选项C错误，租金收取办法中，奖励比惩罚更为有效；选项D错误，物业管理还提倡主动的收租服务。参见教材P342。
【答疑编号10797511,点击提问】
10、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是安全保卫。业主对租户的人身和财产安全负有保障义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。参见教材P343。
【答疑编号10797404,点击提问】
11、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是写字楼物业的分类。乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。参见教材P344。
【答疑编号10797491,点击提问】
12、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。参见教材P345。
【答疑编号10797533,点击提问】
13、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。从满足新租户的需求和选择意愿出发，写字楼内空间布置比室内当前的装修水平要重要得多。租用面积范围内的窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等，都会影响到室内空间的灵活使用。参见教材P347。
【答疑编号10797535,点击提问】
14、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。参见教材P348。
【答疑编号10797537,点击提问】
15、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。
【答疑编号10797492,点击提问】
16、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。参见教材P351。
【答疑编号10797509,点击提问】
17、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。参见教材P351。
【答疑编号10797494,点击提问】
18、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。参见教材P352。
【答疑编号10797493,点击提问】
19、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。当所有的运营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“净租”。参见教材P353。
【答疑编号10797478,点击提问】
20、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。参见教材P355。
【答疑编号10797417,点击提问】
21、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。参见教材P356。
【答疑编号10797428,点击提问】
22、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在3000～10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。参见教材P356。
【答疑编号10797429,点击提问】
23、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业分析。
|
|
建筑规模 |
辐射区域 |
服务人口 |
年营业额 |
|
市级购物中心 |
3万m2以上 |
覆盖整个城市 |
30万人以上 |
5亿元以上 |
|
地区购物中心 |
1～3万m2 |
以城市中的某一部分为主 |
10～30万人 |
1～5亿元 |
|
居住区商场 |
3000～10000m2 |
以城市中的某一居住小区为主 |
1～5万人 |
3000～10000万元 |
|
邻里服务性商店 |
3000m2以下 |
|
1万人以下 |
3000万元以下 |
|
特色商店 |
差异较大，无规律 |
|||
参见教材P356。
【答疑编号10797431,点击提问】
24、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。参见教材P358。
【答疑编号10797419,点击提问】
25、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。参见教材P359。
【答疑编号10797525,点击提问】
26、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业的租金。零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。参见教材P361。
【答疑编号10797409,点击提问】
27、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业的租约。在零售商业物业租约中，设置限制经营内容相似的租户条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。参见教材P363。
【答疑编号10797522,点击提问】
28、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项A，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入；选项B，净经营收入=有效毛收入-运营费用；选项D，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P366。
【答疑编号10797446,点击提问】
29、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。参见教材P367。
【答疑编号10797451,点击提问】
30、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×（8%+4%）+120×5%=111.6（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6（万元）。参见教材P367。
【答疑编号10797459,点击提问】
31、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。参见教材P367。
【答疑编号10797462,点击提问】
32、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=1000-1000×5%=950（万元），净经营收入=有效毛收入-运营费用=950-1000×30%=650（万元）。贷款还本付息不计入运营费用。计算净经营收入时不考虑所得税和准备金。参见教材P367。
【答疑编号10797463,点击提问】
33、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是收益性物业管理中的服务费用。收益性物业服务费用通常以收益性物业运营费用为基础测算。参见教材P371。
【答疑编号10797440,点击提问】
二、多项选择题
1、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】 本题考查的是物业管理。物业管理通过人员、场所、流程、技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。参见教材P337。
【答疑编号10797473,点击提问】
2、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。参见教材P338。
【答疑编号10797515,点击提问】
3、
【正确答案】 ACE
【答案解析】 本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。参见教材P344。
【答疑编号10797489,点击提问】
4、
【正确答案】 ACE
【答案解析】 本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。参见教材P345。
【答疑编号10797534,点击提问】
5、
【正确答案】 ADE
【答案解析】 本题考查的是写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。参见教材P348。
【答疑编号10797541,点击提问】
6、
【正确答案】 BCD
【答案解析】 本题考查的是写字楼租金的确定。在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。参见教材P351。
【答疑编号10797500,点击提问】
7、
【正确答案】 AC
【答案解析】 本题考查的是写字楼租金的确定。选项B错误，两者之间可能大于也可能小于，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金；选项D错误，无特定关系；选项E错误，在写字楼市场比较理想的情况下，基础租金一般低于平均租金。参见教材P351。
【答疑编号10797501,点击提问】
8、
【正确答案】 ABE
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。参见教材P355。
【答疑编号10797423,点击提问】
9、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。参见教材P356。
【答疑编号10797430,点击提问】
10、
【正确答案】 CDE
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。参见教材P357。
【答疑编号10797422,点击提问】
11、
【正确答案】 BCE
【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入-运营费用。参见教材P366～367。
【答疑编号10797468,点击提问】
12、
【正确答案】 DE
【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息。参见教材P367。
【答疑编号10797447,点击提问】
13、
【正确答案】 CDE
【答案解析】 本题考查的是收益性物业管理服务费用。收益性物业管理中运营费用的具体费用项目包括：人工费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化养护费；清洁卫生费；保安费用；办公费；固定资产折旧费；不可预见费；保险费；物业管理企业的服务费和利润；法定税费；房产税。参见教材P371～375。
【答疑编号10830340,点击提问】
14、
【正确答案】 ABCE
【答案解析】 本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。参见教材P374。
【答疑编号10797438,点击提问】
15、
【正确答案】 ACD
【答案解析】 本题考查的是收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。参见教材P375。
【答疑编号10797529,点击提问】
三、判断题
1、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是物业管理。物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，以保障其始终处在正常的运行状态，并向入住的客户或业主提供服务。参见教材P337。
【答疑编号10797477,点击提问】
2、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。参见教材P338。
【答疑编号10797516,点击提问】
3、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中，可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。参见教材P338。
【答疑编号10797545,点击提问】
4、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。参见教材P341。
【答疑编号10797517,点击提问】
5、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是物业的维修养护。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意。参见教材P342。
【答疑编号10797530,点击提问】
6、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是协调与业主和租户的关系。及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。参见教材P343。
【答疑编号10797532,点击提问】
7、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是写字楼物业的分类。进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。参见教材P344。
【答疑编号10797490,点击提问】
8、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。参见教材P348。
【答疑编号10797539,点击提问】
9、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。参见教材P350。
【答疑编号10797506,点击提问】
10、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。参见教材P353。
【答疑编号10797482,点击提问】
11、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。参见教材P353。
【答疑编号10797484,点击提问】
12、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业分析。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。参见教材P357。
【答疑编号10797433,点击提问】
13、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业的租约。同一购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致，制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作，统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。参见教材P363。
【答疑编号10797523,点击提问】
14、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是零售商业物业的其他管理工作。一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。参见教材P365。
【答疑编号10797521,点击提问】
15、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。参见教材P367。
【答疑编号10797448,点击提问】
16、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。物业服务企业适用的法定税费包括增值税及附加，物业服务企业取得物业服务收入，应缴纳增值税。参见教材P374。
【答疑编号10797444,点击提问】
17、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是收益型物业管理中的运营费用。我国房地产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况。参见教材P375。
【答疑编号10797436,点击提问】