第九章、房地产金融与项目融资
第一节 房地产资本市场
【内容框架】房地产资本市场的结构分类
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私人市场 |
公众市场 |
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权益融资 |
私人投资者 |
房地产公司上市 |
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债务融资 |
银行类金融机构 |
抵押贷款支持证券 |
私人市场融资与公开市场融资的区别主要在于资本投资是否可以公开交易。
『房地产权益融资』
1.房地产权益融资的特点
■是所有者权益而非债务；
■资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润，最典型的是股票；
■房地产权益资本传统上主要在私人市场融通，但随着证券市场的发展，房地产企业从公开资本市场融资的比例正在逐渐提高；
■从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者；
■由于权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或根本不参与权益融资。
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【例题】关于房地产权益融资的说法，正确的有（ ）。 |
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『正确答案』BCD |
2.中国房地产权益融资需求
■目前我国房地产企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏少，资产负债率高；
■房地产企业主要从事开发业务，较少进行持有物业投资；
■当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险。
■支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。
3.私募股权投资的概念与种类
■概念
·是对非上市公司进行的股权投资
■种类
·发展融资
·夹层融资
·基本建设权益基金
·管理层收购或杠杆收购
·重组和合伙制投资基金
4.私募股权投资的特点
■资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节；
■多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资；
■一般投资于私有公司即非上市公司；
■比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报；
■投资期限较长，3～5年；
■流动性差，无直接交易；
■资金来源广泛；
■多采取有限合伙制，避免双重征税；
■投资退出渠道多样化。
5.私募股权投资的优缺点
■私募股权融资比上市和债务融资成本高；
■但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急。
6.近年私募资本发展的新趋势
■由作为普通合伙人房地产开发企业，与作为有限合伙人的私募基金共同投资，由房地产开发企业操盘，收取开发管理费和超额绩效分成；
■主权基金、养老基金、金融机构、基金管理人、信托公司等是典型的私募资本投资人；
■房地产开发企业越来越热衷于与私募资本展开项目层面的股权合作，并通过利用资本杠杆和服务杠杆，逐步实现了小股操盘或轻资产运营模式。
『房地产债务融资』
1.房地产债务融资的概念
■通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险；
■所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用；
■需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除。
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【例题】某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（ ）。 |
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『正确答案』D |
2.房地产债务融资的特点（四性）
■短期性
■可逆性－负有到期还本付息的义务
■负担性－需要支付利息
■流通性－债券可在市场上转让
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【2017年真题】相对于权益融资，债务融资的特点有（ ）。 |
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『正确答案』ABC |
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【2015年真题】关于债务融资的说法，错误的是（ ）。 |
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『正确答案』B |
3.债务融资的类型（四类）
■银行信贷
■商业信用
■企业债券
■租赁融资
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【2017年真题】目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（ ）。 |
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『正确答案』A |
4.银行信贷
■按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款
■按期限分为短期贷款和中长期贷款
■按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票据贴现
5.商业信用
■指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式
■商业信用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种
■优点是方便和及时
■缺点是存在信用规模、信用方向等局限性
6.企业债券
■哪些企业可以发行债券
·股份有限公司
·国有独资公司
·两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司
■特点
·企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债
7.租赁融资
■实质
·转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁
·主要应用于大型设备租赁领域
■房地产领域中的应用
·回租租赁模式
·售后回租模式
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【2016年真题】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（ ）。 |
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『正确答案』ABCD |
第二节 公开资本市场融资
1.相关概念
■资本市场
·期限在一年以上的各种资金借贷和证券交易的场所。
·包括国债市场、股票市场、企业中长期债券市场和中长期放款市场。
■公开资本市场
·指可公开交易的证券市场，包括股票市场和债券市场。
■公开资本市场融资
·通过证券市场融资。
2.证券市场的分类
3.证券市场的构成要素（三个方面）
4.证券市场的功能
■筹资功能：为资金需求者筹集资金；
■定价功能：为资本决定价格；
■资本配置功能：通过证券价格引导资本流动从而实现资本合理配置。
5.房地产企业公开资本市场融资方式
■房地产上市公司是指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%的上市公司。
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房企股票融资方式 |
房企业债务融资方式 |
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■首次公开发行 |
■公司债券 |
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【2015年真题】股票市场的融资方式有（ ）。 |
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『正确答案』ABDE |
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【2016年真题】房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（ ） |
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『正确答案』√ |
6.企业或资产估值模型
【关注点】两个重要指标
■市盈率（P/E）：股价/每股收益
■市净率（P/B）：股价/每股净资产
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【例题】下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。 |
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『正确答案』B |
7.股票发行价格定价（三种方式）
■累计投标方式
·发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股份
·询价机制是指主承销商先确定新股发行价格区间，双方对发行价格反复修正，最终确定发行价格
■固定价格方式
·主承销商直接确定一个发行价格
■竞价方式
第三节 银行信贷融资
【内容框架】与房地产开发投资相关的银行信贷种类
『房地产开发贷款』
1.开发贷款的分类
2.房产开发贷款
【重点难点】关于获得抵押贷款承诺
■为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房地产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目建成后，同意发放抵押贷款。
■房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
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【例题】房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（ ） |
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『正确答案』√ |
3.开发贷款的风险（七类）
■政策风险
■市场风险
■经营风险
·投资经营失误造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。
■财务风险
·投资者运用财务杠杆，使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
■完工风险
·开发项目超支和未按期竣工的可能性。
■抵押物估价风险
·银行在发放贷款之前对抵押物的估价不当而造成损失的可能性。
■贷款保证风险
·发放贷款时对保证人的错误判断而导致贷款难以归还的可能性。
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【2017年真题】房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（ ）。 |
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『正确答案』B |
4.开发贷款的风险管理（九条）
■必须四证齐全
·对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款
■自有资金不低于开发项目总投资的35%
■保证开发项目的合法性和可行性
■对成立不满3年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营管理存在问题，有不良经营记录的企业严格限制。
■分期发放贷款，并对资金使用情况进行监控，防止挪用。
■对开发企业的销售款进行监控，防止挪用。
■密切关注开发企业开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
■严格执行商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款的规定。
■对房地产开发贷款实施封闭管理。
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【2015年真题】在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（ ）。 |
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『正确答案』A |
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【例题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（ ）。 |
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『正确答案』ABDE |
『土地储备贷款』
自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备资金不足部分，在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。
1.土地储备贷款借款人的条件（三条件）
■是经省市人民政府批准成立的土地储备机构，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府委托的企业）；
■经工商行政管理部门核准登记的企（事）业法人，已取得人民银行颁发的贷款证；
■经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力。
2.土地储备项目的条件（五条件）
■贷款项目所在城市发展状况好；
■贷款项目符合城市规划和土地利用总体规划，并列入政府年度土地储备计划（两规划一计划）；
■贷款用于收购、储备的土地为可出让的经营性用地；
■贷款项目涉及农用地时，应具备农用地转用手续和征地手续；
■贷款须与具体地块相对应，项目增值潜力大，出让前景良好。
3.土地储备贷款的相关规定
■土地储备贷款应为担保贷款，一般用拟储备地块的土地使用权证作为抵押；
■政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益；
■土地储备贷款实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。
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【2016年真题】政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（ ） |
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『正确答案』√ |
4.土地储备贷款的风险
■土地储备机构自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款；
■土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配；
■土地储备机构贷款抵押中法律问题带来的风险；
先由财政部门向银行出具承诺书，银行考虑到政府的信用办理贷款，但实际上政府及事业单位不能作保证人，政府的担保在法律上没有效力。
5.土地储备贷款的风险管理
■对资本金不足，经营管理不规范的借款人，审慎发放贷款；
■贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；
■对包括该土地的性质、权属关系等整体情况，进行认真的调查分析；
■实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
『房地产抵押贷款』
1.房地产抵押贷款的概念与分类
房地产抵押贷款是指抵押人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向抵押权人提供债务履行担保，获得贷款的行为。
2.个人住房抵押贷款
■贷给消费者，以购买的住房为抵押物
■分为商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类；
■分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国银行对贷款期限超过1年的个人住房贷款通常采用可调利率，即在法定利率调整时，于下年初开始按新利率计算利息；
■还本付息方式分为按月等额还本付息、按月递减还本付息、按月递增还本付息、期间按月付息期末还本、期间按固定还款常数还款期末一次结算等方式；
■抵押贷款额度上限为住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年；
■构成抵押贷款一级市场。
【重点难点】个人住房贷款的两方面风险
■金融机构发放个人住房贷款的风险一方面来自申请贷款的购房者，另一方面来自开发商；
■购房者的个人信用评价不准或开发商的项目由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险。
3.商用房地产抵押贷款
■还款来源主要是商用房地产的净经营收入，受租金水平、出租率、运营成本等市场因素影响，所以风险高；
■贷款价值比率不超过60%，期限不超过10年；
■贷款利率高于个人住房抵押贷款；
■仅对已通过竣工验收的商用房地产发放。
【重点难点】
商业地产开发商不能预售，但如果开发商能获得商用房地产抵押贷款承诺，即有金融机构承诺项目竣工或达到某一出租率水平时，可发放长期商用房地产抵押贷款，则开发商比较容易获得建设贷款。
4.个人住房贷款的风险（五类）
■操作风险
对客户调查不深入，容易出现假按揭
■信用风险
■市场风险
·包括市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险。
■管理风险
·银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等。
■法律风险
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【2017年真题】根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（ ）。 |
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『正确答案』C |
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【2015年真题】对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于（ ）。 |
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『正确答案』D |
5.金融机构对房地产抵押物的要求
■合法设定房地产抵押权
■择优选择设押的房地产
■处置抵押物的渠道畅通
■合理确定抵押率（风险小，抵押率高，一般70%，风险大，抵押率低）
【重点难点】合理确定抵押率
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比率 |
适用情况 |
银行的态度 |
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抵押率高 |
一般为70% |
房地产变现能力强，市场条件好，对抵押物价值判断合理，贷款期限适中 |
银行较为乐观 |
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抵押率低 |
50%或60% |
房地产条件差，市场条件不好等 |
银行持审慎态度 |
抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。
7.个人住房抵押贷款的风险管理
■严格遵守贷款年限、贷款价值比率方面的规定，抵押物价值的确定，以物业在该次买卖交易中的成交价格或评估价格的较低者为准；
■详细审查借款人的相关信息；
■通过各处信息判断借款人的还款能力；
■考核借款人还款能力；
■在发放贷款前应对新建房进行整体性估价。
【重点难点】如何考核借款人的还款能力（两指标）
■月还款额与收入比控制在50%以下
■月所有债务支出与收入比控制在55%以下
第四节 房地产投资信托基金
1.房地产投资信托的概念
通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式（基于信任的委托）。
2.房地产投资信托的组织形式与资金来源
3.信托基金的功能
■提供了收益较高的投资工具
■提高了房地产投资的流动性
■为投资者有效规避风险（用β系数来衡量）
β系数是将投资工具的市场价值波动性与某一标准指数波动性的相对值。该系数小，说明波动性小。
■给房地产企业提供了直接融资渠道
4.信托基金的特征（五大特征）
■流动性好（可以在证券交易所或场外进行交易）
■市场价值稳定
■高现金回报（净收益的90%以上以分红形式返还投资者）
■有效分散投资风险（投资物业类型多样化）
■抵御通货膨胀（物价上涨，物业价值以及房产收益水平上涨）
5.投资信托基金按投资业务不同分类
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【2017年真题】权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（ ） |
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『正确答案』× |
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【2015年真题】权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（ ）。 |
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『正确答案』D |
6.投资信托按信托性质分类
7.投资信托的组织形式
8.信托基金风险及管理（三类风险）
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概念 |
原因 |
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经营风险 |
由于信托获利能力大小不同导致投资者的收益差别 |
经理人的投资管理能力 |
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市场风险 |
由于信托证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险 |
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利率风险 |
利率上升，会引起债权组合价值相对下降，特别是抵押债权型信托损失较大 |
美国信托多采用浮动利率，短期贷款利率风险小 |
第五节 房地产项目融资
1.融资组织形式选择－明确融资主体（两种类型）
2.资金来源选择
■自有资金
■信贷资金
■证券市场资金
■非银行金融机构资金
■其他机构和个人的资金
■预售或预租收入
3.资本金筹措规定
■房地产开发项目资本金比例为35%
■房地产置业投资资本金比例为购置物业时所须支付的首付款比例
■资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权，实物必须经评估，且不超过一定的比例
4.新设项目法人和既有法人的项目资本金
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新设法人 |
既有法人 |
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■政府政策性资金 |
■项目法人可用于项目的现金 |
5.融资方案分析
■资金来源可靠性分析
■融资结构分析-资本金与债务资金的比例
■融资成本分析
■融资风险分析
【重点难点】融资成本分析
6.金融机构对房地产项目贷款的审查（四方面的评价）
■企业资信等级评价（客户评价）－评价主体
■贷款项目评估－评价客体
■房地产贷款担保方式评价－评价担保方式
■贷款综合评价－计算贷款综合风险度
7.企业资信等级评价（客户评价）－评价主体
■将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级
■BBB及以上的企业才能获得银行贷款
8.贷款项目评估－评价客体
9.房地产贷款担保方式评价
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【例题】关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。 |
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『正确答案』B |
10.贷款综合评价－计算贷款综合风险度
■凡综合风险度超过60%的，为高风险贷款，一般不予发放贷款。
某笔贷款的风险度=（贷款的风险额/贷款额）×100%
=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数
某笔贷款的风险额=贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数