第十章、物业资产管理
第一节 物业资产管理的内涵
【归纳总结】物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理四个概念的区别
■物业管理和设施管理以运行管理为主；
■资产管理和组合投资管理以策略性管理为主；
■四个概念，最大的是房地产组合投资管理，次之是房地产资产管理，物业管理和设施管理都包含其中。
第二节 物业管理的内容
1.物业管理的分类
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分类 |
具体类型 |
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居住物业管理 |
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公共物业管理 |
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收益性物业管理 |
·写字楼物业管理 |
2.租金的确定
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项目 |
内容 |
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理论上 |
物业租金收益必须能抵偿所有投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资回报。（成本法） |
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实际中 |
物业租金水平高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。（市场法） |
【重点难点】过高或过低的租金都可能导致业主损失
■租金高，空置率高；
■租金低，利润低。
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【2015年真题】在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。 |
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『正确答案』B |
3.写字楼租金水平的影响因素
■租期长短和承租面积大小
■租户的资信状况
■为租户提供服务的水平
■附属设施的收费水平
■是否带家具
4.加强市场宣传
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项目 |
内容 |
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宣传的主题 |
只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，就很少通过强调租金低廉来吸引客户，物业的特性和质量是吸引租户的主要因素 |
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宣传媒介 |
中低档写字楼－报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊； |
5.制定租金收取办法
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项目 |
内容 |
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目的 |
■尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失 |
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收取办法 |
■租金收取办法要尽量考虑租户的方便，实行弹性策略，尤其在经济不景气或租户业务发生困难时； |
6.安全保卫
■房屋出租人应保证租赁物不能危及承租人的安全或健康，对房屋内设施负有维修的责任，应保证房屋设施安全、正常使用
■业主对租户的人身和财产安全负有保障义务
第三节 写字楼物业管理
1.写字楼物业的分类
【重点难点】三个等级的写字楼
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地理位置 |
建筑物理状况 |
建筑质量 |
建筑功能 |
其它 |
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甲级写字楼 |
优越 |
优良 |
达到或超过规范的要求 |
先进 |
完善的物业管理服务，24小时的维护维修与安保服务 |
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乙级写字楼 |
良好 |
良好 |
达到规范的要求 |
不是最先进的 |
有自然磨损存在，收益能力低于新落成的建筑物 |
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丙级写字楼 |
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某些方面不能满足规范的要求 |
存在较明显的物理磨损和功能陈旧 |
仍能满足低收入租户的需求，租金低，但仍能保持一个合理的出租率 |
2.写字楼分类中应考虑的因素
■位置（主要有与商业设施的接近程度）
■交通方便性
■声望或形象
■建筑形式
■大堂
■电梯
■走廊
■写字楼室内空间布置
■建筑设备系统
■租户类型（主要租户决定租户类型）
■物业管理水平
■为租户提供的服务
3.写字楼租户的选择（三方面）
4.计算可出租或可使用面积
5.可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数
实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积，再乘以R/U系数（公摊也要让租户出钱）。
【重点难点】三个重要公式和三个重要系数
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【例题】写字楼的可出租面积是指（ ）。 |
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『正确答案』D |
6.基础租金与市场租金
在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。
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【2017年真题】当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（ ）。 |
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『正确答案』C |
7.出租单元的面积规划和室内装修
■标准化的装修，一般由业主提供
■其他装修视市场条件和入住率水平确定（四种选择）
·由业主支付；
·由租户支付；
·业主和租户分担；
·业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）。
8.租金定期增加方式的租金调整条款
■标准条款中会包括租金调整方式条款
■租金调整参考消费者价格指数或商业零售价格指数
■也可以确定固定的年租金增长率或增长量
■租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，由租户承担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险
9.毛租和净租条款
10.折让优惠和租户权利的授予
■折让优惠可以使租户节省租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化；
■租户的优先权－如租户想扩大其承租的写字楼面积，而其原租用的单元相邻单元又处于空置状态的话，则该租户在同等条件下有优先承租的权利。
第四节 零售商业物业管理
1.零售商业物业的分类
【重点难点】零售商业的分类标准
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建筑规模 |
辐射区域 |
服务人口 |
年营业额 |
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市级购物中心 |
3万m2以上 |
覆盖整个城市 |
30万人以上 |
5亿元以上 |
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地区购物中心 |
1～3万m2 |
以城市中的某一部分为主 |
10～30万人 |
1～5亿元 |
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居住区商场 |
3000～10000m2 |
以城市中的某一居住小区为主 |
1～5万人 |
3000～10000万元 |
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邻里服务性 |
3000m2以下 |
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1万人以下 |
3000万元以下 |
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特色商店 |
差异较大，无规律 |
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【例题】按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（ ）等类型。 |
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『正确答案』ABCD |
2.零售商业物业的商业辐射区域
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与物业地点的关系 |
营业额来自此区域的比例 |
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主要区域 |
直接相邻 |
60%～75% |
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次要区域 |
距离5～15km |
15%～20% |
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边界区域 |
距15km以外 |
5%～15% |
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【2017年真题】零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。（ ） |
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『正确答案』√ |
3.特色与位置
■特色对小型商场并不很重要，但对较大型的购物中心很重要
■位置的优劣取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度，而不一定是离交通主干道的距离
4.停车位设置的衡量指标
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项目 |
内容 |
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停车系数 |
■停车位面积与零售商业物业建筑面积的比率。 |
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停车指数 |
■即每100平方米营业面积应设置的车位个数。 |
5.零售商业物业租户的选择
■声誉
■财务能力
■组合与位置分配（零售商业物业的租户组合一定程度上决定了其消费者特征）
■需要的服务
6.零售商业物业的租金的类型（两类）
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基础租金（类比于基本工资） |
百分比租金（类比于绩效工资） |
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又称最低租金，是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入 |
■在基础租金之外收取的，以零售商业物业的经营成果为基数计算百分比的租金。 |
7.净租的形式（三种）
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形式 |
内涵 |
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形式一 |
租户仅按比例分摊与物业有关的税项 |
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形式二 |
租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 |
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形式三 |
所有的运营费用，包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等，都由租户直接支付，而业主只负责建筑物结构部分的维修费用 |
8.租金的调整
■租期长需调整；
■调整方式与写字楼同；
■租金调整仅针对基本租金；
■对主要租户一般5年调整一次，次要承租人每年调整一次。
第五节 收益性物业的运营费用与财务报告
1.收益性物业经营状况的评估
2.潜在毛租金收入
有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入
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形式 |
内涵 |
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潜在毛租金收入 |
＝全部可出租面积×最大可能租金水平 |
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空置和收租损失 |
■空置的面积不产生租金收入（没租出去） |
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其它收入 |
■物业中设置的自动售货机、投币电话等收入称为其他收入 |
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【例题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（ ）。 |
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『正确答案』BD |
3.运营费用
■包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的费用、保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用
■注意抵押贷款还本付息额不属于运营费用
【形象理解】
■抵押贷款还本付息－业主买房时贷款的月供
■运营费用－业主要交物业管理费及其它费
■物业管理费和月供没关系，物业管理费里也不包含月供。
4.净经营收入
净经营收入＝有效毛收入－运营费用
净经营收入最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
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【2017年真题】物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（ ）之和后，再加上其他收入的金额。 |
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『正确答案』BCE |
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【2015年真题】某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（ ）万元。 |
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『正确答案』C |
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【例题】下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。 |
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『正确答案』A |
5.抵押贷款还本付息
抵押贷款还本付息不是运营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益价值中。
投资者权益增加＝借款还本付息－利息部分
6.现金流
税前现金流＝净经营收入－抵押贷款还本付息
税后现金流＝税前现金流－所得税
7.物业估价
■直接资本化法（收益还原法一种）
8.大修基金
■准备金指定期存入的，用于支付物业经营过程中的资本性支出（更新改造）
■可以取有效毛收入或年净经营收入的一个百分比
■保存在一个名为“有息银行存款”的账目下
■其利息用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用（如房产税和保险费）
9.保证金基金（租户缴纳的租赁保证金）
■保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有
■如租户完全履行了租约责任，到期时要如数退还租户，否则就要扣除
■所得税按利润的25%缴纳企业所得税
10.收益性物业管理服务费用和收入
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项目 |
内容 |
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收益性物业收入 |
包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金） |
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收益性物业管理服务费用 |
以运营费用为基础测算 |
11.运营费用的构成
■人工费
■公共设施设备日常运行、维修及保养费
■绿化养护费
■清洁卫生费
■保安费用
■办公费
■固定资产折旧费－通常按5年计折旧
■不可预见费－前7项费用之和的5%
■保险费
■物业管理企业的服务费和利润
■法定税费
■房产税
12.法定税费
■物业服务费用应缴纳增值税
■物业服务企业代有关部门或业主收取水电气、维修基金、租金等，以委托方名义开具发票的，不计算增值税
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【例题】物业服务企业接受业主委托，代收租金的，其租金数额应计入物业服务企业的服务收入中计算并缴纳增值税。（ ） |
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『正确答案』× |