第三章：房地产开发程序与管理 - 欢笑一声

第三章：房地产开发程序与管理

第一节　房地产开发的概念

　　1.房地产开发的基本概念
　　

 

 

　　2.房地产开发的一般程序（四阶段八步骤）

四阶段	八步骤
投资机会选择与决策分析阶段 前期工作阶段 建设阶段 租售阶段	提出投资设想 细化投资设想 可行性研究 获取土地使用权 合同谈判与协议签署 工程建设 竣工交用 物业资产管理

　　

第二节　投资机会选择与决策分析

　　（此阶段是房地产开发过程中最重要的阶段）
　　1.投资机会选择 （三项工作）
　　

 

 

　　2.投资决策分析 （三项工作）
　　

 

 

　　3.房地产投资机会选择与投资决策分析的主要工作内容

投资机会选择	投资决策分析
投资设想 寻找和筛选投资机会 细化投资设想	市场分析 项目财务评价 投资决策

　　

第三节　前期工作

　　『获取土地』
　　1.土地储备的概念
　　

 

 

 

 

　　

　　2.土地储备范围
　　■依法收回的国有土地
　　■收购的土地
　　■行使优先购买权取得的土地
　　■已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地
　　■其他依法取得的土地
　　3.土地开发
　　是土地储备机构对纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设工作和绿化、土地平整，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动（开发+融资）。

　　4.土地开发的项目实施模式

模式	筹措资金及办理相关批准手续主体	具体实施	开发企业的管理费
土地储备机构负责实施	土地储备机构	通过公开招标方式选择工程实施单位	不高于土地储备开发成本的2%
土地储备机构授权开发企业负责实施	开发企业	由授权的开发企业完成	招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%

 

　　5.土地储备开发成本（6项）
　　■征收、拆迁补偿费及有关税费
　　■收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用
　　■市政基础设施建设有关费用
　　■招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
　　■贷款利息
　　■土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出

【2017年真题】下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（　）。 　　A.征收补偿费 　　B.土地储备机构的人员工资 　　C.招标中发生的费用 　　D.市政基础设施建设有关费用
	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。参见教材P68。

 

　　6.土地储备资金来源渠道（四项）
　　■财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金
　　■在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集的土地储备资金
　　■经财政部门批准可用于土地储备的其他资金
　　■以上资金所产生的利息收入
　　【关注点】土地储备资金不得用银行贷款
　　财政部已要求各地从2016年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。（可以发地方政府债券，但不能再向银行贷款了）。

【例题】土地储备资金的来源渠道包括（ ）。 　　A.土地出让收入 　　B.国有土地收益基金 　　C.通过省级政府代发地方政府债券 　　D.向商业银行举借土地储备贷款 　　E.土地出让收入的利息收入
	『正确答案』ABCE 『答案解析』本题考查的是土地储备与土地开发。财政部已要求各地从2016年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。参见教材P68。

 

　　7.土地储备资金使用范围
　　■征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用
　　■必要的前期土地开发费用
　　■需要偿还的土地储备存量贷款本金和利息支出
　　■经同级财政部门批准的其他费用

　　8.开发商获取土地的途径（四种方式）
　　■出让－一级市场拿地，有偿有期限
　　■划拨－一级市场拿地，无偿无期限
　　■原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让－划拨转出让
　　■与当前土地使用权拥有者合作－二级市场拿地，有土地转让、公司入股、并购、合伙等方式
　　【与基本制度与政策第二章的内容：建设用地制度完全一致】
　　

 

 

　　『项目核准和备案』
　　1.我国固定资产投资制度
　　

 

 

　　2.房地产项目的投资管理

项目	内容
备案	商品房开发投资项目
核准 （政策性住房）	棚户区改造 保障性住房 安置住房
内部审批	土地一级开发项目

 

　　3.项目核准机关审查的主要内容
　　■是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全
　　■是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策
　　■是否合理开发并有效利用资源
　　■是否对重大公共利益产生不利影响

【例题】国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（　）。 　　A.项目是否符合产业政策 　　B.项目主要产品质量符合国家的规定 　　C.是否合理开发并有效利用资源 　　D.是否对重大公共利益产生有利影响 　　E.是否危害经济安全、社会安全
	『正确答案』ACE 『答案解析』本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定；选项D，不要求必须有有利影响，只要没有不利影响就行。参见教材P71。

 

　　4.项目备案
　　企业办理投资项目备案，应当在项目开工建设前通过在线平台，将企业基本情况，项目名称、建设地点、建设规模、建设内容，项目总投资额，项目符合产业政策的声明等信息告知备案机关，并对备案项目信息的真实性负责。

　　『项目规划管理』
　　1.规划管理内容

项目	证书名称	内容
两证	建设用地规划许可证	明确用地性质、位置、界限
	建设工程规划许可证	确定规划设计方案符合规划部门的要求
一书	规划（选址）意见书	确定用地面积、范围、用途、基本规划条件
一审查	设计方案审查	用地范围是否与规划确定一致 建设项目的性质符合要求 规划条件符合要求 公共配套服务设施符合要求 是否有必要的水电气等市政设施

 

【2015年真题】下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（　）。 　　A.建筑工程施工许可证 　　B.建设工程规划许可证 　　C.国有建设用地使用权出让合同 　　D.商品房买卖合同
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。本题无用地规证选项，则选出让合同。

 

　　『工程建设招标』
　　1.招标方式（两种方式）
　　

 

 

　　2.可以邀请招标的项目
　　项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家投标人可供选择的
　　受自然地域环境限制的
　　涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，不宜公开招标的
　　拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的
　　法律、法规规定不宜公开招标的

【2017年真题】依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（　）。 　　A.全部使用国有资金投资的建设项目 　　B.国有资金投资控股的建设项目 　　C.国有资金投资占主导地位的建设项目 　　D.民营企业资金投资控股的建设项目 　　E.全部使用民营企业资金投资的建设项目
	『正确答案』ABC 『答案解析』本题考查的是工程建设招标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。参见教材P75。

 

　　3.招标机构与模式
　　

 

 

　　4.合同方式

项目	内容
合同方式	固定价－总价或单价不可调整 可调价－总价或单价可调整 成本加酬金
规定	采用工程量清单招标，宜采用单价合同  工程建设项目，应实行总承包

 

　　5.工程量清单招标

项目	内容
适用范围	全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单招标 工程量清单必须作为招标文件的组成部分
编制主体及责任方	由招标人负责编制，并对其准确性和完整性负责
规定	采用工程清单计价的，应当编制招标控制价

 

【2015年真题】关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（　）。 　　A.必须采用公开方式招标 　　B.必须采用工程量清单方式招标 　　C.必须根据项目特点编制标底 　　D.必须向投标人发出投标邀请书 　　E.应实行建设工程总承包
	『正确答案』ABE 『答案解析』本题考查的是招标方式和招标机构。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。参见教材P74～76。

 

　　6.招标标底与招标控制价

项目	内容
标底	标底应保密 一个工程只有一个标底 招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价 项目也可以不设标底，进行无标底招标
招标控制价	招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算 招标控制价无需保密 招标人应在招标文件中如实公布 对招标控制价不得上浮或下调

 

【2015年真题】采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（　）。 　　A.工程量清单 　　B.招标标底 　　C.招标控制价 　　D.评标办法
	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是招标方式和招标机构。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。标底在开标前必须保密，不能放到招标文件中公布。参见教材P77。

 

　　7.评标委员会
　　■由招标人代表和有关技术、经济方面的专家组成（两类人员）
　　■成员为5人以上单数，其中经济、技术方面的专家不少于成员总数的三分之二
　　■专家成员应从省级以上有关部门的专家库中确定
　　8.招标程序（七步）
　　

 

 

　　9.进行招标的条件（三有两已）
　　■招标人已经依法成立（有主体）
　　■初步设计及概算应当履行审批手续的，已批准（已审批）
　　■招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已核准（已核准）
　　■资金来源已落实（有钱）
　　■有招标所需的设计图纸及技术资料（有图纸）
　　10.投标人资格审查
　　

 

 

【2017年真题】采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（　）
	『正确答案』√ 『答案解析』本题考查的是工程建设招标。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。参见教材P78。

 

　　11.开标、评标和定标
　　■开标时间
　　在投标文件规定的截止时间的同一时间公开进行
　　■招标人不予受理投标文件的情形
　　逾期送达或者未送达指定地点
　　未按招标文件密封
　　■定标
　　在评标后15日内确定中标人，并发出中标通知书
　　招标人在中标通知书发出之日起15日内向有关行政部门提交招标投标情况书面报告
　　12.按废标处理的情况
　　■盖章签字有问题的
　　■未按规定的格式填写
　　■内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的
　　■投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的
　　■未按招标文件要求提交投标保证金的
　　■联合体投标未附联合体共同投标协议的

【2016年真题】关于工程建设项目招标的说法，正确的有（　）。 　　A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标 　　B.招标项目必须编制标底 　　C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分 　　D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价 　　E.招标控制价必须保密
	『正确答案』ACD 『答案解析』本题考查的是工程建设招标。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。参见教材P75～76。

 

　　『开工申请与审批』
　　1.施工许可证的含义
　　■时间－在招标工作结束后，工程施工前
　　■申领单位－建设单位（注意不是施工单位）
　　■核发单位－工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门
　　■审查内容－工程是否符合法定的开工条件
　　2.申领施工许可证的条件（8个）
　　■已办理建筑工程用地批准手续-有地
　　■在规划区内的工程，已取得《建设工程规划许可证》-有规划
　　■拆迁进度符合施工要求-可以施工
　　■已经确定施工企业-有施工的人
　　■有满足施工需要的图纸及技术资料（有+通过审查）-有图
　　■有保证工程质量和安全的具体措施-有安全保证
　　■应该监理的，签署了监理合同－有监理的人
　　■建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）-有钱
　　■其它－办了该办的手续，交了该交的钱

【2016年真题】房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（　）
	『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。参见教材P80。

 

第四节　建设阶段

　　1.建设阶段的内容

项目	内容
三控	·质量控制 ·进度控制 ·成本控制
两管	·合同管理 ·安全管理
一验收	·竣工验收

　　2.质量控制（三阶段四方面）

项目	内容
三阶段	·决策阶段 ·设计阶段 ·施工阶段
四方面	·对原材料的检验 ·对工程采用的配套设备进行检验 ·确立施工中控制质量的具体措施 ·确立有关质量文件的档案制度

 

　　3.进度控制的主要内容（5项内容）
　　■对项目建设总周期的论证与分析（总工期）
　　■编制项目建设工程进度计划（进度计划）
　　■编制其他配套进度计划（配套计划）
　　■监督项目施工进度计划的执行（进度执行）
　　■施工现场的调研与分析（调研）
　　4.进度计划管理方法（两种方法）
　　■水平进度计划（横道图法）
　　

 

 

　　■网络计划（网络图法）
　　

 

 

　　5.横道图与网络图的优缺点

方法	优点	缺点
横道图	制作简便，明了易懂	从图中看不出各项工作之间的相互依赖和制约关系
网络图	可确切表明各项工作的相互联系和制约关系，可以计算出各项工作的最早和最晚开始时间，找出关键工作和关键线路 （关键线路是指在该工程中直接影响总工期的那一部分连贯工作）	计算难

　　6.成本控制的主要内容
　　■编制成本计划，确定成本控制的目标（确定目标成本）
　　■审查施工组织设计和施工方案
　　■控制工程款的动态结算（动态成本管理）
　　■控制工程变更
　　7.成本控制的规定

项目	内容
工程款结算方式	·对开发商来说，工程款的支付越向后拖越有利 ·对承包商来说，希望越早支付越好
成本控制	·成本可以分为主要费用与次要费用，变动费用与固定费用 ·成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用

 

　　8.合同管理
　　

 

 

　　9.总分包中的安全责任
　　■施工现场的安全由建筑施工企业负责
　　■实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理

　　『竣工验收』
　　1.竣工验收的要求
　　■由承包商向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请
　　■开发商进行初步检查，由监理工程师列出需要修补的质量缺陷清单，由承包商落实修复
　　■开发商组织有关单位进行正式验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用
　　2.竣工验收的依据
　　■经过审批的项目建议书
　　■年度开工计划
　　■施工图纸和说明文件
　　■施工过程中的设计变更文件
　　■现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准
　　■合同中有关竣工验收条款

　　3.竣工验收的工作程序（三阶段）

阶段	内容
单项工程竣工验收	由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门正式验收，开具竣工证书
综合验收	由开发商组织，由政府主管部门参与正式验收，签发验收报告，关键的环节是进行规划验收
竣工验收备案	开发商应当自工程竣工合格之日起15日内，报建设行政主管部门或其它有关部门备案

　　4.竣工备案的资料
　　■工程竣工验收备案表
　　■工程竣工验收报告
　　■各部门出具的认可或准许使用文件
　　■施工单位签署的工程质量保修书
　　■两书等其它文件－住宅质量保证书+住宅使用说明书

【2017年真题】房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（　）。 　　A.项目施工单位 　　B.项目设计单位 　　C.房地产开发企业 　　D.产品质量监督部门
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。参见教材P90。

 

　　5.竣工结算
　　■承包商向开发商递交竣工结算报告及资料
　　■开发商在1个月内予以核实，给予确认或提出修改意见
　　■开发商确认报告的，应通知经办银行支付工程结算价款
　　■承包商在收到竣工结算价款后半个月内交付工程
　　6.竣工档案
　　■由建设单位将档案移交房屋产权所有者和城建档案馆
　　■编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料
　　■编制竣工图时，如施工图无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图
　　■结构形式改变、平面改变等重大改变，应重新绘制竣工图
　　■隐蔽工程要绘制竣工图
　　■竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改

【2017年真题】房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（　）。 　　A.前期工作资料 　　B.土建资料 　　C.安装资料 　　D.租售资料 　　E.物业管理资料
	『正确答案』ABC 『答案解析』本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。参见教材P92。

 

【2015年真题】除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（　）。 　　A.财务决算报告 　　B.施工人员变动情况 　　C.竣工图 　　D.物业服务企业招标文件
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。参见教材P93。

　　

第五节　租售阶段

　　『选择物业租售形式』
　　1.租售的方式
　　

 

 

　　2.开发商自行租售（何时租售）
　　■大型房地产开发公司，有自己专门市场营销队伍和销售网络（有实力）
　　■在房地产市场高涨、市场供应短缺时销售容易（好卖）
　　■当开发商开发的项目已有较明确固定的销售对象时（客户明确固定）
　　3.委托房地产经纪机构租售
　　■房地产经纪机构的概念
　　·从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位，其主要职能在于促成房地产交易，借此赚取佣金作为报酬
　　■经纪机构的优势所在
　　·经纪机构熟悉市场情况，具备丰富的租售知识和专业人员
　　·有擅长的领域，对市场的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验

　　4.房地产经纪机构的代理形式（三种分类方式）
　　

 

 

　　5.联合代理与独家代理
　　

 

 

　　6.买方代理、卖方代理、双重代理
　　

 

 

　　7.首席代理（总代理）和分代理
　　

 

 

　　8.代理的相关规定
　　■如果是单方代理，经纪机构只能从买方或卖方一方收取佣金
　　■如果是双重代理，经纪机构可以向双方收取佣金，但佣金总额不能高于前两种代理形式
　　■双重代理必须将自己的身份向各方声明
　　■总代理分代理的佣金按经纪机构所承担的责任大小来分配
　　■尽早确定代理机构，并且要求早期介入
　　9.选择房地产经纪机构应注意的问题
　　■充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质
　　■了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源
　　■考察房地产经纪机构过往的业绩（代理成功率+项目平均销售周期）
　　■针对物业的类型选择房地产经纪机构
　　■认真签订房地产经纪合同

【例题】关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（　）。 　　A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式 　　B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 　　C.总代理可以委托分代理 　　D.房地产开发企业不能直接委托分代理 　　E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
	『正确答案』BCE 『答案解析』本题考查的是选择物业租售形式。大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。开发商可以直接委托分代理。参见教材P94。

 

　　『制定租售方案』
　　1.开发商定价方法（三大类七小类）
　　

 

 

　　【成本导向定价法】按成本定价
　　

 

 

【例题】为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（　）。 　　A.认知价值定价法 　　B.成本加成定价法 　　C.挑战定价法 　　D.领导定价法
	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是成本导向定价。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。参见教材P98。

 

　　【购买者导向定价法】按需求定价
　　

 

 

【2015年真题】房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（　）。 　　A.成本加成定价法 　　B.价值定价法 　　C.领导定价法 　　D.挑战定价法
	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是制定租售方案。“较低的价格，相同的质量，即物美价廉。”价值定价法以“性价比”为导向，确定销售价格。参见教材P98。

 

【例题】某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（　）。 　　A.目标定价法 　　B.领导定价法 　　C.随行就市定价法 　　D.认知价值定价法
	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。参见教材P98。

 

　　【竞争导向定价法】考虑竞争定价
　　

 

 

　　2.什么情况下采取随行就市定价法
　　■难以估算成本
　　■公司打算与同行和平共处
　　■另行定价，难以了解购买者和竞争者的反应（另行定价风险比较大）

【2017年真题】某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（　）。 　　A.领导定价法 　　B.挑战定位法 　　C.随行就市定价法 　　D.价值定价法
	『正确答案』A 『答案解析』本题考查定价方法。领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。参见教材P98。