最近区块链STO（Security Token Offering）概念的兴起，让人们把目光投向了房地产STO，其实类似的商业模式早就存在，只是国内由于政策原因没有放开，前一阵子大火的香港“房祖宗”也是这种模式的践行者，这种模式是什么？答案是REITs。
什么是REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，可分为权益型、抵押型和混合型三种。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。
REITs特点是可以实现政府、开发商和投资者的三方共赢。它的优势包括：长期回报率较高，标的物业类型丰富；可避免自持物业的双重征税（部分国家可免除企业所得税）；可使房地产投资化整为零，便于小额投资。
拿香港“房祖宗”为例，这位坐拥15645套房产房祖宗并非个人，而是一家专业投资物业的房地产信托投资基金机构—领展房地产信托投资基金，也就是上文提到的REITs，领展是亚洲最大的REITs之一，在香港拥有多达138栋物业，在北京、上海、广州等地拥有3栋物业，比如熟悉的北京欧美汇广场、上海领展企业广场、广州西城都荟广场，都是属于领展基金。
香港138个物业的土地价值高达HK$170,791,700,000（港币一千七百零七亿九千一百七十万元）；中国的物业价值为RMB14,629,000,000（人民币一百四十六亿二千九百万元）；其他物业价值139亿港币。
合计价值高达2000亿港币！
领展作为专业的房地产投资机构，通过持有物业，获得租金收入，提升物业资产价值等方式获得收益，而领展房产基金的股票价格也是一直攀升。
REITs的业务模式
房地产信托投资基金的业务模式有哪些呢？在内地并没有真正意义上的REITs设立，只有类REITs的产品，比如开发商以及长租公寓发型的ABS等产品。REITs的模式主要有三种：
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权益型REITs（Equity REITs）：拥有并经营收益型房地产，并提供物业管理服务，主要收入来源为出租房地产获得的租金，是REITs的主导类型。
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抵押型REITs（Mortgage REITs）：直接向房地产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为贷款利息，因此抵押型REITs资产组合的价值受利率影响比较大。
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混合型REITs（Hybrid REITs）：既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商提供资金，是上述两种类型REITs的混合。
REITs的特征
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流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市/流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制；
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资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等；
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税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠；
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积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样的拥有完整的公司治理结构；
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派息政策：REITs一般将绝大部分收益（通常为90%以上）分配给投资者；
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低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但REITs杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。
REITs标的资产类型多样，包括：写字楼、购物中心、区域性商场、服务公寓、预制房屋、酒店/度假村、工业用房、医疗用房、基础设施等。
URBewin的REITs实践
URBewin在柬埔寨深耕土地与房产Reits化的过程中，经常有非柬国公民希望购置柬埔寨的土地或排屋，但是柬埔寨宪法第六章第16条明文规定：“为进行推广投资活动而进行的土地所有权仅归属于持有柬埔寨公民身份的自然人，或归属于持有柬埔寨公民或法定实体直接拥有51％以上权益资金的法人单位。”URBewin的下属子公司本身就是符合宪法所规定的土地控股公司（Land Holding Company, LHC），因此URBewin也经常有非柬国公民的客户将其土地通过提名结构（Nominee Structure）的方法持有柬埔寨土地。
在这过程中，URBewin也受到了越来越多的非柬国公民的委托，帮助其在柬埔寨寻找合适的土地。URBewin做了一段时间的居间人后发现，事实上，非柬国公民由于在语言和信息上对柬埔寨土地信息的不了解，造成了非常大的因为信息不透明而导致的非常巨大的利润空间，也因为如此URBewin开始尝试去开拓柬埔寨的土地撮合交易业务。
简单来说，当委托方有了购置土地的需求后，URBewin先行勘查该土地，当URBewin与委托方签署了协议后，委托方会预先支付该土地的预付款，而URBewin将要全款或向银行贷款款项后，将该土地过户到URBewin公司的名下。之后再通过URBewin将该土地过户给委托方。由于避免了委托方和土地的持有方会面，因此URBewin将拥有非常可观的利润空间。URBewin在和VIP会员们的沟通之后，决定尝试性的运营该项目，并且URBewin自己出大部分资金，并邀请VIP会员们与领导人们共同参与，共享柬埔寨发展之红利。
文章来源：必盈社区